Как правильно и безопасно оформить куплю-продажу квартиры, дома и другой недвижимости. * Недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге

Как правильно и безопасно оформить куплю-продажу квартиры, дома и другой недвижимости.

Покупка продажа недвижимости

Покупка продажа недвижимости советы юриста.

Содержание
1. Введение
2. Купля продажа квартиры. Как подготовиться к покупке квартиры?
3. Что необходимо знать продавцу и покупателю? Риски покупки квартиры.
4. Основные моменты проверки “юридической чистоты” квартиры.
4.1 Выписка из домовой книги
4.2 Прописка
4.3 Абонентский отдел. Справка на продажу
4.4 Агентства недвижимости
4.5 Знакомство с соседями
5. Выписка из квартиры
6. Квартира по наследству
7. Договор купли продажи квартиры. Стоимость квартиры
8. Купля продажа земельных участков. ПЗЗ
9. Документы на земельный участок.
10. ЕГРН и земельная площадь
11. Покупка и продажа частного дома
11.1 Домовая книга
11.2 Документы на дом и на земельный участок
11.3 Доли в доме

1. Введение

Покупка и продажа квартиры, покупка и продажа земельного участка, покупка и продажа частного дома — являются темой, которая интересует многих людей. Поэтому мы решили уделить данному вопросу особое внимание и рассказать об основных моментах, связанных с данным вопросом.

2. Купля продажа квартиры. Как подготовиться к покупке квартиры?

Не для кого не секрет что, продавая и покупая недвижимость вы несете некоторые риски. В том случае, если не углубляться в детали – риски могут стать критичными. Для начала стоит решить, кто же будет заниматься куплей /продажей недвижимости. А именно: кто будет заниматься поиском квартиры, изучением документов, а также и оформлением договора. Можно найти опытного риелтора, который имеет большой опыт работы и с радостью возьмется за данный вопрос. А можно сделать всё это самостоятельно и сэкономить на этом достаточно неплохую сумму. Ведь хороший риелтор берет за свою работу в среднем 5% комиссии от сделки. Однако не спешите и подумайте, сможете ли вы справиться самостоятельно и учесть все риски, которые могут возникнуть в процессе покупки квартиры.

3. Что необходимо знать продавцу и покупателю? Риски покупки квартиры.

Рынок недвижимости квартир разделяется на первичный и вторичный. И тот, и другой имеют свои плюсы и минусы. В том случае, если вы покупаете квартиру в новостройках, на которую еще не наложено право собственности физического лица, вы можете быть спокойны за юридическую сторону вопроса. Так как у квартиры нет истории. В то время как, при покупке квартиры на рынке вторичного жилья, квартира может оказаться “грязной”. То есть на данную недвижимость уже оформлено право собственности физического лица, что повышает риск покупки квартиры. На такую недвижимость могут иметь права третьи лица.
Самая распространенной ситуацией может быть следующее: на квартиру могут быть наложены обременения, может быть куча долгов, в ней может неожиданно появиться собственник, которого незаконно оттуда выписали, и который был там когда-то зарегистрирован. При покупке квартиры рисков очень много, и что самое важное – все они связаны с достаточно крупной денежной суммой.
С другой стороны, Риски продавца состоят в том, что покупатель может отказаться от сделки или вовсе оказать неплатёжеспособным. Достаточно распространённой ситуацией бывает, когда договор купли продажи уже заключён, а взаиморасчёт еще не произошел в следствии какой-либо непредвиденной ситуации. К примеру, покупатель оказывается мошенником и расторгает договор купли продажи, требуя через суд у продавца обратно всю денежную сумму, а указанная сумма в договоре отличается от реальной суммы. Вариантов может быть огромное количество.

4. Основные моменты проверки “юридической чистоты” квартиры.

4.1 Выписка из домовой книги

Предварительно перед тем как приступать к заключению договора купли продажи, вам необходимо уяснить основные моменты, и кроме того документально убедиться самому в чистоте документов квартиры. Вы должны учесть все основные риски, ведь при купле продаже недвижимости вы как покупатель получаете в собственность неизвестный вам объект недвижимости, не знаете ни истории квартиры, ни других подводных камней, которые могут вам встретиться. Перед тем как идти в службу государственной регистрации и подавать документы, всерьез задумайтесь над данным вопросом, ведь вы отдаете свои деньги, и сумма в данном случае немаленькая.
После того как вы нашли квартиру, которая подходит вам по цене возможностям и другим параметрам, имеет смысл не полениться, и вместе с продавцом или с его представителем вместе съездили в абонентный отдел и взять выписку из домовой книги. А именно — собрать поквартирную выписку. В ней должно быть отражена информация о количестве людей, которые были прописаны и зарегистрированы в данной квартире и которые были выписаны оттуда в последствии. Так как большей частью рынка недвижимости занимаются риелторские компании, скорее всего, компанию вам составит представитель агентства.

4.2 Прописка

Имея на руках выписку по квартире, которую вы собираетесь покупать, вы будете знать наверняка сколько человек в ней прописано. А это уже гарантия того, что позже не всплывет информация о том, что в квартире оказывается прописано несколько человек помимо вас. Или еще лучше, что один из них находится в местах лишения свободы. И выписать его из квартиры по закону у вас не получается. Хотя и с этим вопросом можно придумать решение, ведь есть некоторые законные возможности.

4.3 Абонентский отдел. Справка на продажу

Вам необходимо заехать в абонентный отдел и взять так называемую справку на продажу квартиры. Раньше такие справки выдавались управлением Росреестра при регистрации сделки по переходу права собственности на недвижимый объект, так как они требовались в обязательном порядке. Сейчас справки на продажу квартиры не требуют, но тем не менее, на вашем месте стоит взять такую справку. Что дает справка на продажу? Вы сможете узнать о реальном размере возможной задолженности по коммунальным услугам за данную квартиру.
Кому же при покупке квартиры, которая приглянулась по цене, приятно было бы узнать, что за эту квартиру по коммунальным услугам имеется огромный долг, и он составляет к примеру порядка 300 тысяч. Рублей? Как правило при покупке жилья лишних денег на погашение чужих долгов не бывает.

4.4 Агентства недвижимости

Необходимо ехать и получать все необходимые документы и справки лично. Почему лично? Потому что агентства недвижимости поступают не всегда честно. Справки и другие документы можно с легкостью сделать задним числом, или же вовсе внести в справку ту информацию, которая необходима. К примеру, договор составлен таким образом, что, вы потом ничего не сможете потребовать с этого агентства. Часто риелторы работают по доверенности от хозяина квартиры. А ведь собственником жилья может быть и умственно отсталый или неполноценный человек, который находится на лечении в больнице.

4.5 Знакомство с соседями

Подводных камней достаточно много, поэтому историю квартиру нужно знать на 100%. На вашем месте стоит пройтись по соседям: к соседу снизу, к соседу сверху, к соседям по лестничной площадке и просто поговорить. Это очень часто помогает людям узнать много того, о чем вам не скажут не хозяин квартиры — продавец, ни риелтерское агентство.

5. Выписка из квартиры

После того как вы изучили все документы, получили необходимые справки, познакомились с соседями и поняли, что в квартире никто не прописан, что последняя выписка была за две недели до того, как квартира была выставлена на продажу — хозяин сам выписался из квартиры, чтобы ускорить процесс и продать вам чистую квартиру, стоит убедиться в том, что нет никого выписанного по суду. Это является достаточно важной частью, чтобы в дальнейшем не было спорных моментов.

6. Квартира по наследству

Необходимо обратить внимание на личность самого продавца. Особенно если он получил эту квартиру по наследству, особенно если он получил её совсем недавно. Дело в том, что часто бывают случаи, когда полученную по наследству квартиру пытаются быстро продать. И уже позже выясняется, что наследство было получено с какими-либо нарушения требований закона. Другим вариантом может стать появление других неизвестные наследников, которые требуют свою долю. В этом случае договор купли продажи может быть расторгнут.
В последствии заплаченные вами деньги вернуть уже так просто не удастся, даже если вы обратитесь в суд. Как правило судебное разбирательство занимает долгое время. И даже в случае решения в вашу пользу за ним последует исполнительное производство у судебных приставов. К тому моменты зачастую деньги уже могут быть потрачены, и вы будет получать взыскания по 2000 рублей в месяц. Увы, но такие ситуации были неоднократно. Поэтому необходимо внимательно смотреть, кто является собственником квартиры, и каким образом он получил свою квартиру.
Если он приобрел квартиру самостоятельно по договору купли-продажи — это один вариант. Если даже он получил её по наследству, но это было несколько лет назад — это другой приемленый вариант. А вот если он получил квартиру в наследство, и буквально через неделю он её продаёт – это уже может быть причиной, чтобы обеспокоиться, так как могут возникнуть определенные риски, которые проверить самостоятельно невозможно.

7. Договор купли продажи квартиры. Стоимость квартиры

Допустим всё хорошо. Квартира вам понравилась, документы в порядке. Вы подходите к этапу составления договора купли продажи. Встаёт вопрос какую стоимость указать в договоре? Не все продавцы желают отражать истинную стоимость продажи квартиры. Конечно понять их можно: если они владели квартирой менее трёх лет, то с продажи квартиры они будут обязаны заплатить налог.
Для того, чтобы заплатить налог меньше или не платить его вовсе, они могут попробовать договориться с вами о том, что по договору купли продажи они укажут заниженную стоимость, а за оставшуюся сумму напишут расписку. Данное предложение может оказаться для вас рискованным. Конечно вы можете согласиться, но квартира может иметь какие-либо обременения, к примеру правами третьих лиц. И это является ключевым моментом, ведь в последствии вы будете обращаться в суд с требованием о признании недействительным договора купли продажи, и двухсторонней иституции — то есть возврату каждой стороной полученного ей по договору.
И в таком случае в случае решения суда в вашу пользу, по договору вместо, к примеру, 20 миллионов рублей будет указано 4 миллиона, то только на 4 миллиона вы и сможете рассчитывать. А остальные 16 миллионов рублей, которые были оформлены посредством составления расписки, вы получить не сможете. Соглашаясь на такие условия продавца, помните об этом.

8. Купля продажа земельных участков. ПЗЗ

Какие вещи стоит предусмотреть при купле продаже земельного участка? Безусловно, вам необходимо внимательно подумать и решить для чего вы покупаете земельный участок. Ведь, правила и порядок землепользования и застройки имеют ограничения и принимаются каждым территориальным подразделением, каждой администрации, округом в соответствии с градостроительными регламентами.
Существует некоторая градация земель. В соответствии с ней регулирование землепользования и застройки органами происходит местного самоуправления. В соответствии с картами градостроительного зонирования, существуют так называемые зоны. В них попадает ваш земельный участок. Есть зоны высотной застройки, есть зоны делового администрирования, парковые зоны, культурные и пр. Для каждой из таких зон существуют свои ограничения в использовании в соответствии с законодательством Российской Федерации. То есть, если ваш участок находится в зоне малоэтажной жилой застройки, то вы никогда не сможете на этом земельном участке построить к примеру, двухэтажную гостиницу или что-то бизнес центр.
Пред покупкой земельного участка необходимо выявить потребности, такие как: для чего нужна земля и соответствует ли земельный участок, который вы покупаете вашим требованиям? К примеру, если вы решили построить какую-то городскую гостиницу с сауной и развлекательным комплексом. Участок, который вы нашли вроде хороший, удобно расположен, есть подъездные пути. Не поленитесь и загляните в ГрК РФ Статья 30. Правила землепользования и застройки
, а также прочитайте информацию по данному вопросу в интернете. Вы сразу обратите внимание на то, как сильно отличаются правила в различных зонах Москвы или подмосковья, Санкт-Петербурга или любого другого города. В этих правилах необходимо найти тот земельный участок, который вы собираетесь приобретать, посмотреть к какой зоне он относится и какие правила на него распространяются.

9. Документы на земельный участок.

Какие же документы необходимо изучить? В первую очередь стоит изучить свидетельство о государственной регистрации права собственности на него. Дальше стоит посмотреть, когда этот земельный участок был получен в собственность нынешним владельцем и на основании чего? Если это договор купли продажи или распоряжение администрации о предоставлении собственности — это один вопрос. Если же этот вопрос сопряжен с получением земельного участка по наследству смотрите СРО, когда он был получен по наследству? Потому что те подводные камни, про которые упоминалось в разделе купли продажи квартир, которые были получены по наследству, и сразу же продаются, те же самые подводные камни могут быть и здесь. Не факт, что они будут, но возможность такая существует. Поэтому изучите данный вопрос по такому же принципу.

10. ЕГРН и земельная площадь

Обязательно попросите у продавца кадастровый паспорт земельного участка. Попросите собственника заказать выписку на земельный участок ЕГРН. Это делается в кадастровой палате. Государственная пошлина составляет всего 400 рублей. В этих документах найдете, что самое важное: координаты поворотных точек земельного участка, которые стоит проверить, так как по документам может оказаться то, что вы вроде бы покупаете земельный участок большой площади, а по документам участок окажется в два раза меньше, и что прошлый хозяин самовольно изменил какой-то участок, который в общем то скоро у него заберут. Но вы наверное рассчитываете на весь большой участок? Проверьте это обязательно! И если все документы в полном порядке, переходите к составлению договора купли продажи.
В данном вопросе нет ничего сложного, но тем не менее лучше обратиться к юристам. Чтобы они составили договор со всеми требования закона, чтобы они защитили и ваши права, как покупателя, а также права продавца. Чтобы в случае возникновения каких-либо непредвиденных ситуаций, продавец мог вернуть через суд своё, и вы как покупатель cмогли вернуть свои деньги.

11. Покупка и продажа частного дома

11.1 Домовая книга

Частный дом и его купля продажа не является сложным вопросом. Основные моменты ничем не отличаются от купли продажи квартиры. Единственным отличием является то, что в каждом частном доме должна быть так называемая домовая книга. Это необходимый документ частного жилого помещения, который обязательно должен быть в наличии. В этой домовой книге органами паспортно-визовой службы должны ставиться отметки о том, кто зарегистрирован по данному адресу, и когда он в последствии был выписан. Эта книга должна храниться у собственника дома.

11.2 Документы на дом и на земельный участок

В чем самое главное отличие частного дома? Дело в том, что частный дом должен быть с землей. То есть, покупая частный дом, вы должны сразу определиться с документами на земельный участок. Чтобы не получилось такого ситуации: что вы купили частный дом, а землю не купили. И в таком случае фактически получается, что ваш частный дом будет стоять на чужой земле. Поэтому частный дом всегда продается в паре с землей. Бывают конечно случаи, когда он продается без земли, но как правило — это исключение из правил, которое мало кого устроит. Поэтому необходимо смотреть сразу документы на дом и на земельный участок.

11.3 Доли в доме

На дом должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности. Вам необходимо узнать размер дома, кто является владельцем, сколько долей в доме. Чтобы не получилось, что купите не дом, а 1/2 в праве на данный дом. Так же необходимо смотреть документы на землю: правила застройки на землю пользования, к какой зоне относится данный земельный участок, смотреть все документы: свидетельство о регистрации права собственности, когда и на каком основании был переведен в собственность данный земельный участок прежним собственником, кадастровый паспорт земельного участка, выписку на земельный участок и поворотные точки границ земельного участка. Когда вы убедитесь, что всё в порядке — вы можете переходить к составлению договора купли продажи. Здесь всё тоже самое, как и при покупке квартиры и земельного участка.

Вы ознакомились с общими тенденциями, которые необходимо соблюдать при подготовке к покупке и продаже объектов недвижимости. Но всегда существуют нюансы, которые невозможно предусмотреть заранее без ознакомления и выяснения подробностей сделки. При обращении к специалистам, стоит помнить, что юрист, прежде чем дать какой-либо ответ, должен ознакомиться с документами. Если у вас возникли вопросы — пишите в комментариях или заполните форму на нашем сайте.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *